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对房子不必咁长情 适时换楼才精明

核心提示:张小姐早年在滨江东买了一套房产,她发现近年来相比其他区域的房产升幅,自己的房子涨幅并不明显,于是今年趁着楼市出现好行情,便将这套房产出售,再用套现的钱在荔湾购买了一套单价3万元/m2左右...

  张小姐早年在滨江东买了一套房产,她发现近年来相比其他区域的房产升幅,自己的房子涨幅并不明显,于是今年趁着楼市出现好行情,便将这套房产出售,再用套现的钱在荔湾购买了一套单价3万元/m2左右的一手新房,投入的成本并没有增加。卢先生也有类似的经历,他将位于淘金的波尔多庄园的单位卖掉,成交单价近5万元/m2,然后在保利中环广场买下一套二手单位。他觉得居住舒适度提高了,而购房再投入的成本并没增加太多。

  衣服穿旧、物品用旧都需要换新的,相对而言,房产作为固定资产持有年限通常较长。不过,业内人士表示,如果作为资产配置考虑,也需要考虑房产更新的问题。

  随着楼价升值,置业成本不断提升,中心区物业买少见少,长期持有是不少人为保值资产做出的选择。不过,房产持有年限达到一定时间后,其升值潜力也随之下降。目前业主进行物业更新置换,常常出于需求所致,而在房地产市场出现调整之时,可以考虑主动更新置换。事实上,看一看房地产的发展,3~5年就是一个阶段,无论是户型设计、园林规划都有较大的提升,回头看8~10年前的房子,就能感觉到与现在的新小区相比明显落伍了。

  超过10多年楼龄 可以考虑换房啦

  根据链家促成的交易数据显示,近段时间主要成交的楼龄段是16~20年,占比近四成,而楼龄段11~15年的占比为22.7%。在一些房产成交比较活跃的区域,居住超过10年的房产正是更新置换的主力。据中原地产新港西分行营业经理林莹介绍,新港西板块的二手单位楼龄以13~15年为主,如富景花园、顺景雅苑以及江南美景,江南新苑则楼龄最新,是2011年开售的楼盘。楼龄较旧、15年以上的二手楼盘,公共梯间较旧,小区绿化没那么好,升值潜力也随之下降。

  在天河体育中心板块,是当年不少投资客出手的地方,据中原地产华苑分行资深营业经理莫建国介绍,目前板块成交主流楼盘的楼龄大约在10~15年左右,业主主动更新物业的案例不少,一些业主通过“卖一买一”置换了楼龄更新的单位。莫建国表示,楼龄在25年或超过25年左右的物业升值空间都会相对较小。因此,投资或自住客在持有物业相对较长时间后应抓住适合的时机出手换新房。

  房子越老越不值钱 别盯着租金不舍得

  楼龄20年以上的房产出售时,想获得银行贷款都有麻烦,有些拿不到贷款,有些即使能获得贷款,首付比例也会提高,这些都不利于转手出让。另一方面,老房子的租金通常比新物业低20%~40%,持有时间越长损失会越大。

  业内人士提醒,不少早期购买的物业,一套单位的购置成本不过几十万元,出租月租金可达四五千元,从出租回报来看相当不错。而新近购置的物业成本常常达数百万元,出租回报率相对低很多。但置换物业不应只盯着出租回报率来衡量,更应从楼价的升值潜力来看。老房子可能只能升值几十万元,而新房子的升值空间甚至可以翻倍。此外,出手时机也非常重要。

编辑:吉林在线



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